상가건물 임대차보호법 일부개정법률안

제안이유 현행법에 따르면 임차인의 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호를 통해 영업의 안정성을 도모할 수 있음. 그런데 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업이나 건물 노후화로 인한 개별 재건축이 추진되는 과정에서 임대인과 임차인 간 이해관계 충돌이 빈번하게 발생하고 있음. 특히 권리금 회수기회의 보호대상에서 제외되는 경우에는 권리금을 회수하거나 보상받을 수 있는 별도의 근거규정이 부재함. 또한 최근 일부 기업형 임차인 및 외국법인 등이 재개발 정보를 사전에 입수하여 의도적으로 임대차계약을 체결한 후 과도한 권리금을 요구하거나 사업 진행을 지연시키는 이른바 ‘알박기’ 문제가 사회적 이슈로 대두됨. 이는 정상적인 도시정비사업의 추진을 저해하고 선의의 임대인에게 부당한 피해를 야기하며, 진정으로 보호받아야 할 영세 임차인의 권익 보호에도 부정적 영향을 미치고 있음. 한편, 10년 이상 장기간 성실하게 영업을 해온 소상공인이 건물 재건축 등으로 인해 생계 기반을 상실하게 되는 경우, 현행법상 계약갱신요구권을 행사할 수 없어 권리금 회수기회조차 보장받지 못하는 문제가 발생하고 있음. 이들 생계형 임차인은 해당 상가에서의 영업이 생계유지의 유일한 수단인 경우가 많아 재건축으로 인한 퇴거 시 심각한 생존권 침해 문제가 발생할 수 있음에도 보상 규정이 정비되어 있지 아니함. 대법원은 “최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년(현행기준 10년)을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다”고 판시하였으나(대법원 2019. 7. 25. 선고 2017다225312, 225329 판결), 실제로는 재건축 등의 사유로 신규임차인을 구하기 어려워 권리금 회수가 사실상 불가능한 경우가 많음. 이에 재개발ㆍ재건축 과정에서 발생하는 알박기 문제를 방지하고, 보상금을 노리는 기업형 임차인에 대한 권리금 회수기회보호 규정의 적용을 제한하며, 진정으로 보호받아야 할 생계형 임차인에 대한 실질적 보호 장치를 마련함으로써 상가건물 임대차 관계의 건전한 발전과 사회적 약자 보호라는 두 가지 목적을 균형있게 달성하고자 함. 주요내용 가. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 재건축을 하는 경우에도 계약갱신을 거절할 수 있도록 하되, 임대인은 건축허가 신청 전에 임차인에게 재건축 계획을 서면으로 통지하도록 의무화함(안 제10조제1항제7호). 나. 이른바 ‘알박기’ 임차인의 요건을 규정하고 권리금 회수기회 보호를 제한(안 제10조의4제6항 신설). 다. 생계형 임차인에 대한 특례를 신설하여 생계형 임차인의 요건 및 권리금 보상의 요건을 규정함(안 제10조의10 신설). 라. 권리금 상당액 보상의 산정 방법을 규정함(안 제10조의10제2항). 마. 분쟁조정 절차를 규정함(안 제10조의10제3항 및 제20조제2항제6호 등).