주택임대차보호법 일부개정법률안

제안이유 전세사기와 보증금 미반환 문제가 계속 늘어나 ‘전세포비아’라는 말까지 생김. 하지만 현행 「주택임대차보호법」은 이런 변화를 제대로 반영하지 못하고 있음. 법의 빈틈을 악용한 사기가 많아, 전면적인 개편이 필요함. 현재 저당권 같은 권리는 등기를 신청하는 순간 바로 효력이 발생함. 그러나 임대차는 임차인이 전입신고와 입주를 마친 다음날 0시에야 권리가 생김. 이 틈을 악용해 임대인이 임차인이 들어오는 날 담보권을 설정하는 사례가 많음. 따라서 임차인의 권리 발생 시점을 ‘그날 0시’로 앞당길 필요가 있음. 현행법은 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 경우 경매를 신청할 수 없음. 소송을 거쳐 승소판결을 받아야 경매를 신청할 수 있으나 최소 1년 내외의 시간이 걸리고, 이를 악용하여 보증금 반환을 지체하는 사례가 많음. 임대차계약이 등기된 경우에는 임차인도 경매를 청구할 수 있게 해야 함. 이와 같이 임차인에게 경매청구권을 부여하기 위해서는 경매청구권은 대부분 등기를 전제로 하는바, 주택임대차등기를 활성화시킬 필요가 있음. 현행 제도 하에서도 주택에 대한 임대차등기가 가능하나 이 제도가 활성화되어 있지 아니함. 주택임대차등기는 경매청구권 부여 외에 그 자체로도 임차인 보호를 위하여 필요함. 현재 임대차계약이 등기에 표시되지 않아, 다가구주택 등과 같이 실제로는 여러 임차인이 거주하고 있으나 등기상으로 1개의 주택으로 되어 있는 경우에는 다른 임차인의 존재를 알 수 없어 새 임차인이 예상하지 못한 피해를 보는 일이 많음. 집 한 채 보증금이 수억 원에 이른다는 점에서도, 계약서에 확정일자를 받는 것만으로는 안전을 담보할 수 없음. 임대차등기 제도를 활성화시키기 위하여, 임차인의 보증금 지급이 임대인의 등기 협력 의무와 동시에 이행되도록 할 필요가 있음. 대항력과 확정일자 등 기존 제도는 유지함. 주택임대차 계약을 체결할 때 임대인은 국세ㆍ지방세 납세증명서 등을 제시할 의무가 있음. 그러나 재무 상태를 보여주는 또 다른 사항 중 하나인 건강보험료 체납 여부는 제시할 사항으로 규정되어 있지 않음. 임대인이 집을 양도할 때, 양도한다는 사실과 양수인이 누구인지 어떤 정보를 알리지 않고, 보증금을 반환할 능력이 없는 양수인에게 양도하고 임대인은 보증금 반환 책임을 면책받는 일이 발생하고 있는바, 양수받는 새 임대인의 정보를 임차인에게 알리고 임차인이 이의를 제기하면 승계를 막을 수 있도록 해야 함. 집값과 거의 같은 금액의 보증금을 받는 무자본 갭투기가 다수의 전세사기를 낳고 있음. 결국 임차인들이 큰 피해를 보게 되므로, 보증금을 집값의 일정 비율 이하로 제한하는 것이 필요함. 임대인이 전월세를 크게 인상하면 임차인은 어쩔 수 없이 이사를 가야 하는 문제가 지속됨에 따라, 1989년에 임대차 보장기간을 1년에서 2년으로 늘렸고, 2020년에는 계약갱신청구권이 도입되었음. 그러나 국토교통부의 주거실태조사에 의하면 전체가구의 평균 거주기간이 2019년 7.7년, 2021년 7.5년, 2023년 8년임에 비하여, 임차가구의 평균 거주기간은 2019년 3.2년, 2021년 3년, 2023년 3.4년으로 나타나는 등 임차인의 거주안정성이 크게 나아지지 않고 있으므로, 안정성 확대를 위하여 이를 개정하는 것이 필요함. 현행법과 시행령은 임차인의 최우선변제 범위를 최초 담보물권이 설정된 시점 기준으로 판단함. 그래서 오래전에 담보가 잡힌 집에 뒤늦게 들어온 임차인은, 소액보증금 보호 범위가 나중에 확대되었어도 옛 기준만 적용받음. 이는 임대차보호법의 취지와 맞지 않으므로 개정이 필요함. 임금과 퇴직금의 경우에도 피고용인이 몇 명일지 금액이 몇 명일지 불명확하고 변동성이 크지만 과거 시점으로 묶지 않고 일부 금액은 담보물권보다 우선하여 변제하도록 하는바, 보증금의 경우 달리 취급할 이유가 없음. 주요내용 가. 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 그 날의 0시에 대항력이 발생하도록 함(안 제3조제1항). 나. 임차인의 보증금 지급과 임대인의 임대차등기 협력의무 및 주택 인도 간의 관계를 동시이행 관계로 하여, 임대인이 임대차등기 협력의무를 지체할 경우 임차인이 계약을 해지할 수 있도록 하고, 임대차기간이 끝난 후 2개월 내에 보증금을 반환받지 못한 경우 임차권등기를 한 임차인이 경매를 청구할 수 있도록 함(안 제3조의3 및 제3조의4) 다. 임대인의 정보 제공 의무를 확대하여 국세ㆍ지방세 납세증명서뿐 아니라 건강보험료 납부확인서 등 재정상태를 종합적으로 판단할 수 있는 자료를 포함하도록 하고, 최초 체결 때 외에도 갱신청구권 행사 기간을 감안하여 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 3개월 전 사이의 기간에도 제시하도록 함(안 제3조의7). 라. 임차주택을 양도하는 경우 임대인은 임차인에게 양수인에 관한 정보를 서면으로 통지해야만 양수인에게 임대인 지위가 승계되는 것으로 하고, 임대인이 이를 통지하지 않거나 통지를 받은 임차인이 이의를 제기할 경우 기존의 임대인에게 보증금반환의무가 유지되도록 함. 이로써 양수인의 자력 부족으로 인한 피해를 예방하고 임차인의 보증금 회수 안전성을 높이며, 악의적 전세사기를 실질적으로 방지하고자 함(안 제3조의8 신설). 마. 임차보증금은 임차보증금과 선순위 담보권, 국세ㆍ지방세의 체납액을 더한 금액의 70%를 초과할 수 없으며 임차료는 보증금으로 전환한 금액이 임차보증금에 포함되도록 함. 다만 시행일로부터 1년 간은 80%를 초과할 수 없는 것으로 하고, 그 이후부터 70%를 초과할 수 없는 것으로 함(안 제3조의9 신설 및 부칙 제5조). 바. 현행법에서 임차인이 1회만 한정하여 행사할 수 있는 계약갱신청구권을 2회로 변경하고, 갱신할 경우 현행 2년 간의 임대차기간을 3년으로 변경하며, 다만 총 9년 이내에서 갱신청구권을 행사할 수 있도록 함(안 제4조제1항, 제6조, 제6조의3) 사. 이 법 시행 이후 최초 또는 갱신될 임대차계약부터 담보물권이 설정된 주택이라도 우선변제를 받을 소액임차인 및 보증금의 범위를 최후 계약일 기준으로 함. 현재 존속 중인 임대차 관계에도 개정 규정을 적용하되, 다만 우선변제를 받을 보증금의 범위는 담보물권자가 담보물권을 취득한 때의 규정을 기준으로 함(안 제8조제4항 신설 및 부칙 제4조).