전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 일부개정법률안

제안이유 현행법은 전세사기 피해자등의 주거안정 지원 및 금융지원 등을 위해 임대인이 계약 당시 전세사기 의도를 가진 경우 등에 한정해 피해구제 특례를 규정하고 있음. 그러나 전세사기 및 전세보증금미반환 피해는 단순히 일부 범죄자들의 행태에 의하여 발생한 것이 아니라, 전세 제도에 대한 국가 정책의 실패에 기인한 것임. 따라서 단순히 일부 범죄자의 행태에 의한 피해 사례에 대하여 지원한다는 것을 넘어서, 국가의 정책적 실패를 인정하고 전세보증금 미반환 피해 전반에 대하여 국가가 적극 개입하여 지원해야 할 것임. 의도성이 확인된 사안에 한정하여 피해자를 구제하는 현재의 방안은 수사기관 수사를 통해 피해자 범위가 축소되거나 엄격한 전세사기 피해자 요건으로 인해 전세사기 피해자 등으로 인정받지 못하는 피해자들이 다수 발생할 소지가 있음. 또한 소위 깡통 전세 피해자들을 구제하지 않은 채 극소수에 불과한 전세사기 피해자만 구제하고 보증금 자체의 피해를 구제하지 않을 경우 전세 보증금 피해자들의 고통이 오랜 기간 계속되어 상대적으로 저렴한 주택 매매시장의 전세거래에 대한 불안이 줄어들지 않게 되어 주택 임대차시장에 부정적 효과가 장기간 지속될 수 있는 전세사기피해주택문제도 있어 현행 제도로는 제도 시행에 따른 주택임대차 시장에 미치는 긍정적 효과가 제한될 수밖에 없음. 특히 피해자들의 다수를 이루고 있는 20∼30대 청년 전세 보증금 피해자들의 빠른 피해 회복과 정착을 위해 특단의 대책이 필요함. 이에 법률의 명칭을 「전세보증금미반환피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」으로 개정하고, 깡통전세 피해 임차인, 신탁 주택의 임대차 보증금 피해자 등을 전세보증금미반환피해자에 포함시키고, 기존 피해구제 방안을 촘촘하게 보완하고 피해 임차인들에 대한 지원방안으로 보증금 선구제 후회수 프로그램, 선순위저당채권의 매입, 공공주택사업자가 우선매수한 전세사기피해주택에 대한 의무임대기간 후 피해 임차인들의 우선매입권, 그 밖에 공공임대주택 공급 또는 주거비 지원 등 주거지원 프로그램 등을 추가함으로써 전세보증금 피해자들을 두텁게 보호하고 주택임대차 시장의 기능을 가능한 한 빠른 기간 내에 정상화시키려는 것임. 주요내용 가. 전세제도와 관련한 국가의 정책 실패를 인정하고, 전세보증금미반환피해자를 지원하는 법으로 전환함을 명확히 하기 위하여 「전세보증금미반환피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」으로 제명을 변경함. 나. 전세사기 및 전세보증금미반환 피해를 입은 임차인에게 경ㆍ공매 절차 및 조세 징수, 공공임대주택의 공급, 보증금반환채권 및 임대보증금미반환주택의 매입 등에 관해 필요한 사항을 규정함으로써 주택의 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인을 지원하고 주거안정을 도모하는 것을 법의 목적으로 함(안 제1조). 다. ‘전세사기피해자등’을 ‘전세보증금미반환피해자’로 하고, 전세보증금미반환피해자에 전세사기 피해자 요건 중 전세사기 의도(제3조제1항제4호) 요건을 갖추지 않고 나머지 3가지 요건은 모두 갖추고 임대차 종료 후 1개월 이상 보증금을 돌려받지 못한 임차인(경ㆍ공매 개시 등의 경우 1개월 이상 보증금 미반환 요건은 제외함)으로서 보증금을 다 돌려받지 못하게 된 손해를 입게 된 임차인, 신탁 주택에 관한 임대차를 체결하였다가 보증금 손해를 본 임차인을 포함함(안 제2조제4호). 라. 전세보증금미반환주택의 정의를 신설하고, 이에 전세사기피해자 뿐만 아니라 보증금 한도 요건을 초과한 전세사기 피해자, 깡통전세 피해자 등이 임차인인 임대차계약의 목적물인 주택을 포함하도록 함(안 제2조제5호의2 신설). 마. 2인 이상 임차인이 피해를 본 경우를 요건으로 하는 규정과 다수의 주택을 요건으로 하는 규정을 삭제함(안 제3조제1항제3호 및 제4호). 바. 외국인인 전세보증금미반환피해자도 이 법에 의한 피해 및 주거안정 지원에 있어 대한민국 국민인 전세보증금미반환피해자와 같은 대우을 받도록 규정함(안 제3조제1항 및 제4조의3). 사. 전세사기피해지원위원회의 명칭을 전세보증금미반환피해지원위원회로 하고, 회의록 작성 및 공개에 관한 근거 규정을 마련함(안 제6조). 아. 경매의 유예ㆍ정지제도를 전세사기피해자 뿐만 아니라 보증금 한도가 초과된 전세사기 피해자 및 깡통전세 피해자와 그 사유로 전세보증금미반환피해 지원을 신청한 자에도 확대함(안 제17조제1항, 제3항 및 제4항). 자. 신탁사기주택의 경우 주택인도소송을 유예 또는 정지, 강제집행일시정지를 할 수 있도록 함(안 제17조의2 및 제19조의2 신설). 차. 전세사기피해자뿐만 아니라 보증금 한도가 초과된 전세사기 피해자 및 깡통전세 피해자와 그러한 사유로 전세보증금미반환피해자 신청을 한 자도 국세 체납으로 인한 매각의 유예ㆍ정지, 지방세 체납으로 인한 매각의 유예ㆍ중지 제도, 경매나 공매절차에서의 우선매수권을 적용받을 수 있도록 함(안 제18조 및 제19조, 제20조부터 제22조까지). 카. 우선징수할 국세나 지방세의 안분 배분 특례를 안 제2조제4호 라목의 깡통전세 피해자에게도 적용하도록 함(안 제23조제1항ㆍ제2항 및 제24조제1항). 타. 공공주택사업자에게 매입을 요청할 수 있는 자의 범위를 깡통전세 피해자에게도 넓히고, 공공주택사업자의 감정평가금액과 낙찰대금 간의 차액이 발생할 경우 공공주택사업자의 전세사기피해주택 매입 업무처리지침 제9조에 따라 임차인에게 직접 지급할 수 있도록 규정하던 것을 법률로 상향하여 규정하고, 그 차액과 일부 변제받은 보증금 등을 합산한 금액이 임차보증금의 100분의 50에 미달할 경우, 국가나 지방자치단체가 그 부족한 부분을 지급할 수 있도록 규정함. 개정 규정 시행 전에 공공주택사업자로부터 차액을 받았던 이들도 위 최소보장금액의 부족한 금액을 받을 수 있도록 함(안 제25조제6항ㆍ제7항, 부칙 제3조). 파. 현행법은 공공주택사업자가 매입한 경우에만 기존 건축법 위반에 대한 시정명령이나 이행강제금 부과 등을 받지 않음. 이를 개정하여 전세보증금미반환피해자가 임대차보증금을 돌려받지 못해 임차주택등을 매수하게 된 경우, 공공주택사업자나 채권매입기관이 전세사기피해주택을 매입하는 경우, 또는 전세보증금미반환피해자가 공공주택사업자로부터 임차주택을 매입하는 등의 경우에도 그 취득자가 주택의 소유권을 유지하고 있는 동안 기존의 건축법 위반에 대한 시정명령이나 이행강제금 부과 등을 받지 않도록 함(안 제25조의6 신설). 하. 전세보증금미반환피해자에 대한 법률구조 및 절차 비용 지원 근거규정, 검사의 상속재산관리인 및 재산관리인 선임에 관한 신청 근거 규정 등을 마련함(안 제26조의2 신설). 거. 금융지원 대상자와 긴급복지지원 대상자를 전세보증금미반환피해자로 확대함(안 제27조 및 제28조). 너. 전세사기피해주택에 한정하여 지방자치단체의 장이 안전관리 및 감독할 수 있다고 한 범위를 확장하여 전세보증금미반환피해자가 임대차계약의 목적물로서 거주 중인 임차주택으로 확장하고, 임대인등의 소재불명 외에 지방자치단체의 장 시정명령에 대하여 임대인등이 상당한 기간 동안 이행하지 않을 경우에 공공위탁 할 수 있도록 하며 안전 등의 긴급한 사유로 사회보장법에 의한 협의 및 조정 절차를 거치기 어려울 경우 사후에 협의 및 조정할 수 있도록 함(안 제28조의2). 더. 전세보증금미반환피해자에게 10년 이내의 범위에서 공공임대주택을 우선 공급할 수 있도록 하고, 최우선변제금에 미달하게 보증금을 회수하는 전세보증금미반환피해자에게는 이 법에 따라 공공임대주택이 공급되지 아니한 경우 10년 이내의 범위 내에서 주거비를 지원할 수 있도록 함(안 제28조의4 신설). 러. 전세보증금미반환피해자가 파산선고 후 면책 결정을 받은 경우 또는 개인회생 변제계획 인가 결정을 받은 후 이를 이유로 금융회사 등이 대출 등의 불승인을 할 수 없도록 함(안 제28조의5 신설). 머. 전세보증금미반환피해주택의 임차인인 전세보증금미반환피해자의 빠른 보증금 반환 및 전세시장의 정상화를 위해 보증금 선구제, 후회수 프로그램을 도입하고, 채권매매대금을 산정한 금액이 전세보증금미반환피해자의 임차보증금의 100분의 50에 미달하는 경우, 임차보증금의 100분의 50 이상에 해당하는 금액을 채권매매대금으로 보도록 하여 선구제 과정에서 최소 보증금의 50%가 보장되도록 함(안 제28조의6부터 제28조의11까지 신설). 버. 전세보증금미반환피해주택의 임차인인 전세보증금미반환피해자가 선순위저당채권의 매입을 요청하는 경우 한국자산관리공사가 이를 매입할 수 있도록 하고 1년 이상 대통령령이 정하는 기간 동안 전세사기피해주택의 경매를 신청하지 아니하거나 이미 경매가 신청된 경우 이를 취하하고 1년 이상 대통령령이 정하는 기간 동안 경매를 다시 신청하지 않을 수 있도록 하며, 한국자산관리공사가 선순위저당채권을 매입한 경우 경매나 공매 등에서 선순위저당채권의 매입 금액에 일정한 이자, 비용 등을 가산한 금액 범위 내에서 배당을 받도록 하여 후순위 전세보증금미반환피해자가 더 많은 배당을 받을 수 있게 함(안 제28조의12 신설). 서. 주택도시기금이 전세보증금미반환피해자의 법률구조 등의 비용, 최우선변제금도 받지 못하는 전세보증금미반환피해자에 대한 주거비 지원, 임대차 보증금 반환 채권의 매입 비용 및 부대비용, 한국자산관리공사의 선순위저당채권 매입비용 등에 대해 지원할 수 있도록 함(안 제28조의13). 어. 2027년 5월까지로 이 법의 유효기간을 한정한 부칙 및 관련 조항과 2025년 5월 이전에 임대차계약을 최초로 체결한 임차인에 한정하여 적용하는 부칙을 각각 삭제함(법률 제19425호 부칙 제2조, 법률 제20956호 부칙 제2조 등).